親民房價狂吸外溢買盤 桃園三大潛力重劃區房價站穩 3 字頭

2024/06/14

雙北高房價加上北北桃交通網絡建構日趨完善，這幾年雙北市大量「輕移民」移居桃園，人口總數已突破 230 萬人，在大量人口紅利帶動下，桃園房市更是價量齊漲，就連原本是「房價凹陷區」的草漯、山鼻、客運園區房價也悄悄站穩 3 字頭。然而，相較於桃園主要核心區乃至於雙北市，3字頭房價仍是相對低門檻的購屋置產選項，近期人氣甚至不輸桃園幾個熱門的明星重劃區。

新青安 2.0 優貸方案迴響熱烈， TPASS 通勤月票上路後更加刺激軌道通勤族買房。由於機捷A10站重劃仍享有低基期房價優勢，加上與房價已飆上6字頭的林口A9站僅有一站之隔，在抗通膨買氣支撐下迅速躍升為房市焦點，區內預售案去年就已正式突破3字頭，成長力道強勁。

大家房屋企研室公關主任賴志昶分析，山鼻站重劃區位處蘆竹南崁的北方，約 2020 年起出現建商推案，受到南崁開發趨於飽和帶動，區域又有機場捷運站貫通，加上範圍不大，幾乎全區都是「捷運宅」，成為不少捷運通勤族的新選項。

不過，山鼻站重劃區新案 3 字頭的房價雖然親民，且與南崁相比約有每坪 10 萬元以上的價差、更只有林口A6站的一半，但重劃區生活機能尚未完整建立，須依賴車程約10~15分鐘的南崁商圈，購屋自住仍需多考量生活便利性的問題。

草漯重劃區是桃園新崛起的潛力重劃區，區域房市能見度高，近兩年都計發展已邁入第二輪。除第一、三、六區持續向外擴展外，未來仍有第三輪的第四、五區開發。

賴志昶表示，草漯重劃區因周遭有眾多工業區帶來大量就業人口與住房需求，近年房價已從 1 字頭漲至 2 字頭，未來仍有動能持續上漲，近 1 年實登均價已來到每坪24萬元，在全球高速通膨及缺工問題依然嚴峻未解的大環境下，營造成本仍在持續走高，低房價區域因營造成本的占比更高，不僅考驗著以中小型建商為主的草漯房市，房價也相對沒有再下跌的空間。

草漯重劃區位處觀音區、大園區交界之處，以「田園城市」為定位，將打造低密度、綠地資源充沛的宜居區域，目前該區已有水之丘主題公園、風之谷公園等綠地規劃。產品以透天、別墅為主，但由於生活機能缺乏，又鄰近觀音工業區，且不少大坪數物件，目前區域新案價位才剛突破3 字頭，為 3 個重劃區房價最親民的區域。

20 多年前就和青埔同步規劃，但遲遲未迎來大規模開發，大園客運園區彷彿「被遺忘的重劃區」。隨著青埔房價、地價不斷飆高，建商開始進到客運園區大舉推案，帶動房價快速走揚，開始大量推案的2021年房價僅 2 字頭，隨著交通建設與開發陸續啟動，目前區域新案房價也已站穩 3 字頭。

環境上，客運園區行政區屬於桃園大園區，區內規劃 4 座公園、籃球場、活動中心、棒球場等，基礎建設已陸續完成，潮音國小、大園國中也搬遷至此。賴志昶表示，該區為結合航空客、貨運的住宅重劃區，區域內雖有不少物流公司或飯店業者，但整體仍屬尚未完整開發的重劃區環境，同樣有生活機能缺乏的問題，由於鄰近有不少工業區，買盤仍以具地緣性的就業人口為主。