大型建商另闢新藍海 這兩類產品成2025房市撐盤要角

▲政府打房管住不管商，大型指標建商近年已紛紛調整策略，並將經營重心轉向商用不動產市場。

2024/11/28

央行第七波信用管制「打住不打商」，住宅市場受壓抑，商用不動產則成了建商競逐的新藍海。房市專家觀察，為應對政策壓力並順應需求，多家指標大型建商正積極調整推案策略，包括興富發、華固、遠雄建、長虹、亞昕等，近年都已紛紛投入微型商辦與智慧廠辦市場布局，成為2025年房市的撐盤要角。

專家指出，2024年住宅市場開高走低，由多翻空的關鍵就在於央行繼7月先以減降令緊縮房貸資金後，9月再祭出第七波信用管制，使得住宅買氣自第3季起開始趨緩、第4季顯著降溫，成屋與即將交屋的預售市場首當其衝，房市也從上半年的價量齊揚走勢，下半年起轉為量縮價震盪的盤整格局。

反觀商用不動產市場因受惠於高科技大廠的擴廠需求，加上受到的政策衝擊有限，成交量能持續放大，除了以自用為主的商、廠辦，土地交易也相當熱絡。根據統計，截至今年第3季為止，商、廠辦與土地市場的累計成交金額分別達1531億元與1695億元，兩者均已超越去年全年的交易規模。

商仲業者分析，今年第3季大宗商用不動產交易，主因皆與半導體及AI產業鏈擴廠有關，並以科技業與壽險業為兩大主力買家。包括台積電買下群創廠房、台灣美光購入友達廠等4大案，合計成交金額就超過400億元，台灣人壽則以137.5億元取得桃園航空城產專區土地，顯示自用與置產需求相當旺盛。

值得關注的是，有鑑於住宅市場過熱引來政府出手調控，商用不動產不僅不受政策影響，買氣仍在持續攀升，加上受到台商回台「5年內不得投入不動產」限令的首批資金已在8月解禁，預期每年可替市場注入數百億元的資金活水，不少建商因而加重商用市場的推案與佈局，並視為未來的發展重點。

例如在商用市場布局許久的興富發即對外宣稱，2024年是集團的「微型商辦元年」，並陸續在台中、台北推出多個商用辦公大樓案。展望2025年，興富發光是在台中，規劃中的惠國段商辦案就有高達500億元案量，台北也有超過百億元案量的商辦案將推出，布局涵蓋台北多個核心區域。

除此之外，包括華固、遠雄、長虹與亞昕等上市櫃建商，近年也紛紛將推案重心轉向商辦市場。其中，華固建設2025年預計有大直「華固時代置地」與南港「華固中央置地」2大商辦案陸續完工，合計案量超過200億元，長虹則是將住宅與商辦的推案比重拉高至1:1，積極往商用市場靠攏。

不僅中北部地區，不少建商也看好半導體相關產業重心南移，將帶替南部帶進大量就業機會與居住人口，陸續購入台南、高雄的土地。觀察土地市場交易即可發現，建商為持續補充土地庫存積極出手，成為今年前3季土地市場的主要買方，且除了住宅用地，南二都的大型商用素地交易量也有顯著成長。

專家分析，受到住宅市場緊縮影響，不動產投資資金正快速流向商用不動產，特別是科學園區及核心商業地段。對於建商而言，住宅市場受到政策打壓，交易量大幅萎縮，未來再創價的可能性也不高，商用不動產因固定收益穩定，且具有更大市場成長潛力，成了規避政策風險與市場波動的最佳選項。

事實上，隨著市場需求擴大，商用不動產供不應求的情況已在部分區域加劇，尤其是ESG成為企業永續經營的準則，產業對於企業總部設施需求提升，傳統商用不動產卻難以符合標準，正持續催生出大量舊換新的需求，也讓擁有智慧配備的高端企業總部，成為近2年市場關注與建商推案的新焦點。