限貸令下的標靶紅利：「航空城新都心」首購族最佳入場機會

▲「航空城新都心」客運園區，近年就受惠於重大建設與親民房價加持，吸引包括桃園核心區與雙北市外溢人口移入。(圖/業主提供)

2025/10/13

央行第七波信用管制實施滿一年，最新理監事會議並未推出第八波新措施，也未調整利率或存款準備率，而是延續既有的管制基調，並針對新青安貸款、都更危老以及無自用住宅購屋等案型，給予銀行「自主彈性調整」的空間。央行的立場再次表明，打炒房仍是主軸，但政策會優先保障首購與自住需求。

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰直言，台灣高房價問題在於「錢多為患」的問題一直沒有解決，超額儲蓄一直都很高，2024年預估就有高達約4.01兆元，加上投資台灣三大方案、資金匯回專法以及科學園區效應，熱錢大量流往房地產導致房價飆漲，若央行不進行管制，房市確實存在硬著陸的風險。

為避免房市崩盤陷入難以挽回的危機，央行祭出限貸令替房市降溫是必須的，但為了調整過嚴的限令持續「傷及無辜」，近期包括行政院與央行也都適度放寬了對於首購與換屋的貸款限制。對此，莊孟翰建議，年輕人雖然不用看到政策放寬就急著進場，但至少可以多看多比較，「貨比10家」不吃虧。

事實上，隨著投資買盤大幅退場，市場交易量顯著收斂，整體氛圍明顯降溫，對於長期被高房價壓抑的年輕家庭與自住族群來說，當市場因限貸令而進入價量修正階段，競爭壓力減少，反而釋放出更友善的進場空間，尤其一些仍處於房價低基期且具有重大建設發展願景的重劃區，意外迎來了「標靶紅利」。
房市專家指出，都會核心地段雖仍是購屋不敗法則，但年輕首購族受限於預算考量，通常只能往都會區外圍購屋，尤其近年都會區發展與交通建設不斷向外擴張，不少具潛力的新興重劃區因房價長期仍處於低基期，以通勤時間換得合理房價、宜居環境，仍是高房價下購屋圓夢的最佳策略。

至於該如何挑選？專家建議，首先可以觀察當地人口變化。近年人口持續淨移入的區域，代表當地重大建設多，房市供給、就業機會與居住需求量大，處於城市發展的上升期。例如位處桃園航空城計劃區內的「航空城新都心」客運園區，近年就受惠於重大建設與親民房價加持，持續吸引包括桃園核心區與雙北市外溢人口移入。

其次，首購族由於大多缺乏購屋經驗，如果想要判斷價格是否合理，則可以從實價登錄查看區域的價格趨勢，以及與周邊核心區域的差距。若是手頭資金較不寬裕的小資族，或是新婚與剛生小孩的小家庭，重劃區內因大多為預售案，擁有自備款門檻較低、付款方式彈性等優勢，也相當適合提前先卡位。

▲ 客運園區成為明顯的「價格凹陷區」，成了北台灣首購族進場的最佳首選。(圖/業主提供)

以「航空城新都心」客運園區為例，該區新案價格即持續呈現穩定成長趨勢，成交均價目前已逐漸站穩3字頭，相較之下，同屬於航空城計劃區的高鐵青埔特區，新案成交單價則已動輒6字頭起跳，超過5成的巨幅價差，使客運園區成為明顯的「價格凹陷區」，成了北台灣首購族進場的最佳首選。

當地房產業者則指出，「航空城新都心」客運園區不僅是北台灣少數能以3字頭入手的潛力重劃區，更因未來發展與房市潛力備受看好，房價補漲空間相當值得期待，近年來，包括寶佳集團在內的多家大型建商，都正在客運園區積極購地推案，顯示業界對該區後市發展也抱持著高度期待。

業者指出，「航空城新都心」客運園區不僅有價格優勢，逐步實踐的重大建設利多，才是支撐房市發展最重要核心條件。目前客運園區正值航空城重大建設收成期，桃園國際機場第三航廈預計2025年啟用，第三跑道預計於2030年完工，配合產業專區招商，預估帶來超過30萬就業人口與2000億元以上產值。

▲未來機捷A15大園站將成為客運園區的交通樞紐。(圖/業主提供)

交通路網的部分，捷運大園–觀音線已提前納入評估階段，串聯航空城的核心區，以及客運園區與草漯重劃區，未來機捷A15大園站將成為客運園區的交通樞紐，搭乘捷運前往桃園機場僅需15分鐘，至A18站轉乘高鐵通往台北、新竹也只要30分鐘，正式跨入「北北桃一日生活圈」的範圍。

業者表示，在諸多重大建設利多的推動下，業界普遍將「航空城新都心」客運園區視為「青埔2.0」。青埔特區憑藉高鐵與大型建設成為國際門戶，但價格已直逼新北市，同樣具備航空城與交通建設支撐的客運園區，因價格基期低，反而具備更大的成長空間，值此房市盤整之際，確實是首購族進場的最佳機會。