【房地合一稅2.0】新舊制稅金實算！打房真有效？專家：口袋深根本沒差

文／詹千雁

房地合一稅2.0即將在7月正式上路，最大的影響就是，若要達到20%的適用稅率，舊制只要持有逾2年即可達到，但新制延長至5年。且以預售屋來說，持有預售屋期間和成屋期間，年份「分開計算」，也就是說，交屋後持有年份將歸零重新計算。如此一來，若預售屋需3年後才能完工交屋，屋主共得持有8年才適用20%稅率，避免投資客短期內買賣炒房。

文鼎地政士聯合事務所所長鄭志驊舉例，在房地合一稅2.0上路前，買賣預售屋賺取價差屬於財產交易所得，並列入綜合所得稅課稅，因此適用的是5%~40%綜所稅率。但房地合一稅2.0上路後，預售屋買賣價差收入將落入房地合一稅，最高適用45%所得稅率。 

舉例來說
張君於108年以1,000萬元向建設公司購買1戶預售屋，於110年間該預售屋完工前，以1,100萬元將該預售屋出售予陳君，並支付相關費用30萬元(換約費1.1萬、 代書及仲介費28.9萬)，舊制和新制所繳的稅金有何差別？

舊制
出售成交價 - 原始取得成本 - 取得及移轉之一切費用(換約費、代書費、仲介費...等)=出售預售屋所得
1,100萬-1,000萬-30萬= 70萬元。
70萬X12%(綜所稅稅率)=8萬4000元

新制
出售成交價 - 原始取得成本 - 取得及移轉之一切費用(換約費、代書費、仲介費...等)=出售預售屋所得
1,100萬-1,000萬-30萬= 70萬元。
70萬 X 45%(持有未達2年) =31.5萬元
 

新舊制光是稅金就差了23.1萬

稅金差那麼多，真的能夠有效打房嗎？
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，新政策確實能夠遏止預售高槓桿的操作，清除部分房市泡沫，並且降低投資炒作者把錢放在房地產的意願，讓市場漸漸回歸理性，也讓銀行較能夠控制風險。但相對的，對於口袋夠深的投資者，並不會影響太多，只要資金充足，或是選擇低總價的產品，剩下的只是時間成本問題。

而就產品面來說，徐佳馨認為，條件相對沒那麼優渥的預售屋，接下來恐將面臨賣壓，價格也許會有下修的空間。但對於房價有支撐的捷運宅或具備交通、生活機能的預售屋，價格上並不會有太大的差異。